Ogni atto
viene trascritto contro la persona che in esso viene ad assumere la veste di
dante causa. Il principio di continuità di trascrizione è principio “re” della
compravendita immobiliare. La pubblicità immobiliare è su base personale. In
alcune aree d’Italia il sistema viene utilizzato su base reale, cioè gli atti
con oggetti beni immobili, vengono trascritti secondo il criterio rappresentato
dal singolo bene immobile oggetto di trascrizione. Il problema è quello di
INDIVIDUARE il bene immobile (non si sta parlando solo di una casa, ma anche di
una campagna per esempio…). Il sistema del catasto è un sistema in cui tutti i
singoli beni immobili vengono raccolti in base alle loro mappe (rendita
catastale, particella, metri quadrati…). Questo sistema del catasto è un
sistema di identificazione dei beni immobili e nei sistemi di pubblicità
immobiliare ogni singolo bene catastalmente individuato viene indicato nel
pubblico registro (catasto, appunto). La differenza fra sistemi pubblicitari a
base reale-personale è un retaggio storico: il secondo è basato sul sistema
francese; il primo è un sistema basato su quello dei paesi germanici. Nella
prospettiva del principio di continuità delle trascrizioni il discorso ci riconduce
ai diritti e doveri che riguardano la compravendita di beni registrati
(immobili o mobili che essi siano).
La pubblicità,
quindi, vuole fornire in modo COMPLETO e CHIARO la costituzione di diritti su
beni immobili, soprattutto (vanno trascritti i contratti e ogni possibile atto
che determini una circolazione immobiliare). La circolazione avviene anche
MORTIS CAUSA: art. 2648. Deve essere, infatti, trascritto l’atto con cui
l’erede acquista l’eredità, nei casi in cui l’eredità comprende diritti ereditari.
Se il defunto ha fatto testamento con cui lascia in legato ad una persona un
determinato bene immobile (legato: si acquista automaticamente, è un beneficio
accordato al legatario che diventa automaticamente proprietario, salvo la
possibilità di rifiutare l’acquisto). Art. 2643: devono essere trascritte anche
le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di
uno dei diritti citati nei numeri precedenti (testuale dall’articolo del CC). In
funzione di questa panoramica completa, bisogna trascrivere tutte le vicende
che riguardano il bene immobile. Questo vale anche nel caso dell’articolo 2932:
se il preliminare non viene rispettato, la proprietà promessa in vendita può
essere ottenuta attraverso una sentenza che produca gli effetti del contratto
non concluso.
Stessa cosa
vale ex articolo 1706: acquisti del mandatario. Il mandante può chiedere al
mandatario di acquistare per conto suo una casa. Caio, il mandatario, dopo aver
acquistato la casa, decide di non volerla più alienare al mandante, Tizio.
Tizio, alquanto alterato, si rivolge al giudice per ottenere gli stessi effetti
dell’alienazione da parte di Caio.
Altro esempio:
articolo 938. Poniamo che la costruzione di una villa richieda che qualche
parte della costruzione vada ad occupare in buona fede (ignoranza senza volontà
di ledere il diritto dell’altro) il fondo del vicino. Il vicino può chiedere in
3 mesi l’opposizione: se lo fa, il primo deve demolire la parte che ha occupato
il fondo del vicino. Se non lo fa, il giudice fa pagare al primo il doppio del
costo del terreno e un risarcimento del danno, ma gli passa la proprietà di
quel solo “fazzoletto di fondo” dalla sua costruzione occupato. Il processo
civile si conclude con un atto giudiziario che si chiama pronuncia del giudice
o sentenza. Il processo civile inizia con un atto di citazione o un ricorso
(atto giudiziale) che contiene una domanda giudiziale (rivolta al giudice,
domanda di produrre una certa sentenza). Il giudice risponderà con una certa
sentenza. Tra il momento in cui si pone la domanda e il momento in cui viene
emessa la sentenza, intercorre del tempo. Il giudice, dopo la prima udienza,
chiede alle parti quali prove deve assumere ai fini della sentenza. Ascolta i
testimoni, la difesa e pronuncia la sentenza. Un processo normale in tribunale
dura dai due ai tre anni. Cosa succede dopo la sentenza? Si pensi all’ipotesi
in cui colui il quale ha presentato la domanda al giudice abbia effettivamente
ragione e la sentenza gli dia ragione. Il tempo necessario per avere la
sentenza è un tempo che è considerato come rischio, in quanto colui che
presenta la domanda potrebbe intanto vendere, alienare l’immobile oggetto della
causa. La domanda giudiziale, quindi, posta da chi ha ragione, va a svantaggio
di chi ha ragione, in quanto il tempo richiesto è esageratamente lungo. Qui si
rinviene un controsenso: pur volendo tutelare chi ha ragione, il tempo
smisuratamente lungo crea un danno a colui che ha ragione. Per risolvere tale
contraddizione la legge prevede la possibilità di trascrivere l’atto
introduttivo del giudizio con cui si chiede al giudice di pronunciare una
sentenza di quelle che devono essere trascritte (artt. 2651,52,53). L’effetto
di tale trascrizione è quello di prenotare l’effetto di trascrizione della sentenza
(effetto PRENOTATIVO): la domanda giudiziale trascritta prenota l’effetto: gli
effetti di tale trascrizione RETROAGISCONO.
Supponiamo che
tra A e B ci sia un contratto preliminare stipulato il 31.12.12. B si rifiuta
di stipulare il contratto definitivo. La sentenza arriva il 31.12.15. In questi
tre anni cosa può accadere? Che B cede a C il 31.12.14. Quando A ottiene la
sentenza, la trascrizione di C prevale ex articolo 2644. La legge, allora,
consente ad A di trascrivere la domanda con cui chiede la sentenza. Supponiamo
che la domanda venga presentata e trascritta il 31.12.13. B vende a C
(trascrivendo) il 31.12.14. La sentenza accoglie la domanda di A. Grazie alla
trascrizione della domanda giudiziale, è come se la sentenza fosse stata
trascritta il 31.12.13. La prenotazione non è degli effetti della sentenza, ma è la prenotazione degli effetti della
sentenza. Nel caso invece la ragione sia di B si chiede la
cancellazione di trascrizione della domanda. Se c’è una domanda trascritta
nessuno compra, il bene è fuori mercato.
Questo sistema
presenta una fondamentale lacuna che riguarda una delle ipotesi più frequenti
di atti circolatori di diritti reali immobiliari. Si ripensi all’esempio sopra
presentato: c’è il contratto preliminare, c’è la domanda di sentenza,
trascrizione di sentenza…
Supponiamo che
il contratto preliminare sia del 31.12.13 e che preveda che il contratto
definitivo debba essere stipulato il 31.12.14. A e B sono obbligati al
contratto definitivo: data la conformazione dell’obbligo ne consegue che fino
al 31.12.14 A non può pretendere la stipulazione del contratto definitivo. Dato
che non c’è alcun inadempimento addebitabile a B, A non ha la possibilità di
adempiere l’obbligo non ancora adempiuto. La domanda sarà presentabile il
1.1.15. Prima di quel momento B è in regola. Nel periodo dal 31.12.13 al
31.12.14 B vende a C (1.7.14) che trascrive. B è obbligato a stipulare il
contratto definitivo con A, ma A non ha la tutela fornita dalla trascrizione
della domanda giudiziale. A può trascrivere la domanda sono dal 1.1.15, abbiamo
detto. Gli effetti, quindi, saranno producibili solo da questa data. A non ha
alcuna tutela, A ha perso ogni possibilità di acquistare quel bene. Il sistema
originario presenta questo vuoto di tutela: una legge ha introdotto l’articolo
2645bis. Questo articolo richiede la prescrizione del preliminare redatto sotto
forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Anche questo ha
effetto di prenotazione. La trascrizione del contratto definitivo, esecuzione
del contratto preliminare, prevale sulle trascrizioni trascritte (e si scusi il
gioco di parole) dopo la prima trascrizione.
Nel sistema
attuale le parti possono scegliere di fare un contratto preliminare come
preferiscono, ma se le parti vogliono godere della tutela sopra-detta, devono
stipulare il preliminare sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata
autenticata. Il che genera una ricerca, da parte della legge, di evitare anche
l’evasione da parte di chi stipula un preliminare del preliminare.
Il discorso
sulla trascrizione si deve completare con un’ultima notazione: la trascrizione
riguarda i diritti sui beni immobili. Per i beni mobili le regole sono diverse:
ci sono, e ce lo dice l’articolo 815, alcuni beni mobili per i quali è prevista
l’iscrizione in pubblici registri. Tale articolo, III libro, afferma che i beni
mobili iscritti in pubblici registri sono soggetti alle disposizioni che li
riguardano e alle disposizioni che riguardano i beni mobili in generale (art.
2683 e sgg). Questi sono i beni mobili registrati e sono divisi in 3 categorie:
-
Autoveicoli -- > PRA, pubblico registro
automobilistico. Le regole sono molto simili a quelle sopra citate;
-
Navi -- > codice civile + codice navigazione:
navi maggiori (matricola marittima) e natanti da diporto;
-
Aeromobili -- > aerei o alianti o qualsiasi
cosa voli: Registro Aeronautico Italiano (RAI).
Questi sono
beni mobili registrati: esiste un pubblico registro con atti e contratto che
hanno l’effetto di costituire un diritto su bene mobile. La definizione è molto
più ampia, però: l’elemento che identifica il bene mobile registrato è il
registro in cui sono inseriti questi beni mobili (auto, navi…). Questi non sono
affatto gli unici beni mobili registrati: alcuni sono importanti, come ad
esempio i film (ogni opera cinematografica viene iscritto nel pubblico registro
per la cinematografia, SIAE…), le opere architettoniche, letterarie,
fotografiche (pubblico registro opere protette: Ministero dei Beni Culturali ed
Architettonici). A parte questi beni registrati, l’avvento del computer ha
determinato l’istituzione di una serie di registri pubblici di beni (quota gas
effetto serra passato da un’azienda all’altra in conseguenza del protocollo di
Kyoto).
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