Art. 1372: il
contratto ha valore di legge tra le parti. È concepito come strumento di deroga
per la ragione per cui il terzo riceve un beneficio dal contratto, acquista un
diritto di credito nei confronti del promittente. Il fatto che in un contratto
a favore di terzo il terzo è avvantaggiato dal contratto può spiegare perché o
come mai il terzo acquisti il diritto senza bisogno di accettazione. Non si può
concepire che un contratto produca effetti sfavorevoli in capo al terzo: per
esempio, esecuzione di una determinata obbligazione. L’obbligo non può essere
imposto a privati se non sulla base di una accettazione. Queste conclusioni si
trovano esplicitate nell’articolo 1381: un soggetto promette ad un altro di
fare qualcosa a favore di un terzo. Questa promessa non vincola in alcun modo
il terzo: in capo al terzo non nasce alcun obbligo. Il terzo se vuole può
obbligarsi, eseguendo la prestazione, ma non può risultare in alcun modo
costretto. Non c’è nessun diritto di pretesa nei confronti del terzo: il
destinatario della promessa può chiedere un indennizzo nel caso in cui la
promessa sia andata delusa. Colui che ha promesso l’obbligazione di un terzo è
tenuto ad indennizzare l’altro contraente, se il terzo rifiuta di obbligarsi.
Vi è un altro problema molto consistente: i contratti ad effetti reali sono
contratti aventi ad oggetto una cosa determinata, o il trasferimento di un
diritto reale o diverso da un diritto reale. A tal proposito confronta
l’articolo 1376: per il passaggio di proprietà di una cosa determinata basta il
consenso delle parti legittimamente manifestato. Vi è un grosso problema su cui
la scienza civilistica si è spesa per secoli: il contratto ad efficacia reale
trasferisce una proprietà (prima di tutto). La proprietà è un diritto reale e i
diritti reali sono diritti assoluti aventi ad oggetti beni patrimoniali,
suscettibili di valutazione economica. Il carattere assoluto del diritto
significa può essere fatto valere nei confronti di tutti: l’interesse sulla
cosa di cui il signor X è proprietario è tutelato nei confronti di chiunque
altro. Questa è la ragione per cui si può impedire l’utilizzo delle proprie
cose. È un diritto reale, di tipo assoluto. Se il contratto ha effetti reali,
l’effetto reale è il passaggio di proprietà (chi compra diventa titolare di un
diritto assoluto). Da questa semplice considerazione nasce la crisi con il
principio di relatività degli effetti del contratto (gli effetti del contratto
si producono in capo alle parti del contratto). Ma allora come è possibile che
un contratto avente effetti relativi (ristretto alle parti contraenti)
determini l’acquisto di un diritto assoluto nei confronti di tutti? C’è una
discrepanza! Questo problema non è mai stato risolto apertamente: il CODE
NAPOLEON afferma che il compratore è proprietario nei confronti del solo
venditore. Questa imprecisione è spiegata grazie ad un aneddoto: Napoleone
Bonaparte volle fortemente questo codice. Istituì un consiglio che potesse
scrivere questo codice e chiese più volte (durante il consiglio stesso) di
rendere più chiaro possibile il codice stesso: così costoro scrissero un codice
molto letterario, chiaro (preso come esempio per la qualità della lingua
francese) ma un po’ “zoppicante” da un punto di vista giuridico. La norma sulla
vendita è una norma che tecnicamente è insostenibile (o è ERGA OMNES o non è
considerabile come PROPRIETA’). Per sciogliere questo nodo sul piano teorico è
stata elaborata la distinzione fra il piano degli effetti del contratto e il
piano della opponibilità degli effetti del contratto (gli effetti del contratto
sono le modifiche della realtà giuridica provocate dal contratto; gli effetti
del contratto sono effetti connotati dal principio della relatività, ex
articolo 1372; il piano della opponibilità è altro e diverso, ovvero il piano
della possibilità di far valere contro i terzi gli effetti del contratto). Si possono
far valere anche contro i terzi gli effetti giuridici prodotti dal contratto.
CONTRATTO AD
EFFICACIA REALE
Contratto con
oggetto determinato, opponibilità degli effetti del contratto. La legge
affronta questo problema distinguendo a secondo del fatto che la cosa sia un
bene mobile o immobile (suolo, alberi, costruzioni…). Dalla differenza fra i
beni discende un diverso regime di opponibilità degli effetti prodotti da un
contratto ad efficacia reale. Cosa vuol dire opponibilità? Fare valere
l’effetto del contratto nei confronti di terzi. Tale esigenza nasce in quanto
ci sia un terzo che voglia far valere delle pretese incompatibili con gli
effetti del contratto. Questo compratore avrà l’esigenza di opporre l’effetto
del contratto ad un terzo quando questo terzo dirà che l’oggetto del contratto
è di sua proprietà. L’interesse nasce perché c’è qualcuno che pretende diritti
incompatibili con quelli acquistati dal compratore.
BENI MOBILI
Prendiamo un
esempio: il giornale. Articolo 1155. Nel caso di conflitto tra più soggetti che
si affermano titolari del diritto di proprietà su un bene mobile la legge dice
che va preferito colui che ha conseguito il possesso in buona fede del bene
mobile. Colui il quale per primo ha conseguito il possesso del bene in buona
fede va preferito anche se di data posteriore ad altro (Tizio compra un
giornale ma lo lascia lì; Caio va lì e compra lo stesso giornale, ignorando che
sta ledendo un diritto di Tizio. Caio avrà il possesso, in quanto per primo l’ha
preso in consegna IN BUONA FEDE).
BENI IMMOBILI
La legge
prevede che per i beni immobili vi sia una formalità pubblicitaria, che prende
il nome di TRASCRIZIONE di atti che abbiano ad oggetto beni immobili. Tale
trascrizione è disciplinata agli articoli 2643 e seguenti. Queste norme aprono
il libro VI. Vi è un gruppo (articoli 2645 -- > 2649) che indica atti e
contratti che vanno trascritti. Quando c’è un atto ad efficacia reale che
riguarda beni immobili, uno sta sicuro che l’altro lo ha trascritto. Tutti
questi atti vanno trascritti: gli uffici si chiamano CONSERVATORIE degli UFFICI
IMMOBILIARI (laddove si tengono i registri immobiliari). Questi registri sono
informatizzati e negli uffici statali laddove vengono esercitati delle
competenze di gestione del territorio. La trascrizione ha per oggetto atti e
contratti (NON SI TRASCRIVONO I DIRITTI IMMOBILIARI, NE’ TANTO MENO I BENI
IMMOBILI): ATTI E CONTRATTI CHE
ABBIANO EFFETTI DI CIRCOLAZIONE I DIRITTI SUI BENI IMMOBILI. Queste
trascrizioni avvengono in nome delle parti del contratto. Si fa una
trascrizione contro il
cedente e a favore
dell’avente causa. Nella conservatoria si ricerca il nome di una persona e là
si trovano tutti gli atti e i contratti contro e a favore di quella persona.
Queste
trascrizioni vengono fatte attraverso delle formalità previste agli articoli
2658 e 2659. Bisogna presentare atti o contratti sotto forma di atto pubblico o
di scrittura privata AUTENTICATA. In materia di forma del contratto, quando il
contratto ha ad oggetti beni immobili, è richiesta la forma dell’atto pubblico
o della scrittura privata (ai fini della trascrizione non basta la mera
scrittura privata, ma ci vuole l’autenticazione). Questo spiega la diffusione
della figura contrattuale (di cui abbiamo già parlato) che è denominata
contratto preliminare proprio (due parti si obbligano a stipulare un successivo
contratto definitivo). Tizio e Caio stipulano il preliminare del contratto
sotto forma di scrittura privata: si obbligano a riprodurre il loro consenso
nella forma richiesta per la trascrizione (andare dal notaio per ridire le
stesse cose per farle sotto forma di atto pubblico). Qui, se una parte non si
presenta davanti al notaio, si procede alla verificazione della scrittura
privata (già parlato quando abbiamo trattato delle prove documentali). Occorre
presentare anche due note di trascrizione (art. 2659) in cui vengono indicati
gli estremi identificativi dei contraenti: queste vengono compilate e una
rimane a chi abbia richiesto la trascrizione.
EFFETTO: è lo
stesso effetto previsto per il possesso in buona fede degli oggetti mobili
(art. 2644). Stipulato il contratto ad efficacia reale, gli effetti saranno
opponibili da chi per primo ha trascritto il contratto, opponibili anche a chi
avesse (per ipotesi) acquistato con atto precedente l’atto immobile, senza aver
trascritto l’atto stesso. Tizio compra. Vende a Caio. Ma poi Tizio vende anche
a Sempronio, in un secondo tempo. Caio non trascrive, Sempronio sì. Chi è il
proprietario? Sempronio, in quanto il primo ad aver trascritto l’atto
(EFFICACIA DICHIARATIVA DELLA PUBBLICITA’ IMMOBILIARE).
Ma qual è la
ragione di questa complicazione? La risposta si trova nella considerazione
della funzione del mercato, il quale ha per oggetto il trasferimento di diritti
sulle cose. Il mercato funziona correttamente nei limiti in cui vi sia un modo
chiaro ed indiscutibile che faccia risultare qualcuno proprietario
INDISCUTIBILE il proprietario del bene. La data che riporta il contratto può
essere falsata, può generare una serie di contenziosi che non possono essere
risolti facilmente: la pubblicità, invece, rende sicuro chiunque intenda
successivamente acquistare il bene. L’esigenza è di sicurezza di circolazione
dei diritti. È molto importante questo regime. L’Inghilterra, nel 2002, si è
data una legge che impone la trascrizione (entro dieci anni si sarebbe dovuta
realizzare l’intera trascrizione). Negli Stati Uniti nel 2007-2008 è nata una
crisi finanziaria, compiuta da eccesso di prestiti fatti a cittadini per
costruire o comprare una casa: questi cittadini, però, non avevano adeguato
merito creditizio (non riuscivano a rimborsare il mutuo). Le banche hanno
cominciato a fare mutui a tappeto, accontentandosi della casa come unica
garanzia. Le persone, però, come già detto, non si son trovate nella situazione
di ripagare il debito. Le banche hanno cercato di espropriare le varie case
comprate con quei mutui e di metterle all’asta: coloro che avevano acquistato
le case, dopo essersi accorti di non riuscire ad onorare il mutuo, hanno cominciato
a vendere le case. Le banche hanno visto volatilizzarsi, quindi, le loro
garanzie (le case stesse). Potevano le banche aggredire chi aveva beneficiato
del mutuo? No, perché non avevano un sistema di pubblicità immobiliare
(SEGNALAZIONI PUBBLICITARIE). Se il sistema ci fosse stato, le banche non
sarebbero fallite e la crisi non si sarebbe generata.
Tanto è forte
la ispirazione al bisogno del sistema di trascrizione, tanto è forte il bisogno
dell’articolo 2650: la continuità delle trascrizioni. Le trascrizioni
riguardano gli atti e i contratti: ogni volta che c’è una compravendita si fa
una trascrizione. Moltiplicata questa caratteristica a tutte le trascrizioni,
si capisce che chiunque abbia una trascrizione contro di lui, deve avere una
trascrizione a suo favore (io vendo la mia casa; ma prima di venderla doveva
essere mia! Quindi avevo un atto a favore). A compra; vende a B che acquista; B
vende a C…e via così. Ma che succede se la catena viene interrotta? Poniamo che
B e C non abbiano voluto trascrivere l’atto: l’articolo 2650 afferma che in
questa situazione le successive trascrizioni (tra C e D, D e F…) non hanno
effetto. Ma qual è l’effetto che queste trascrizioni non hanno? L’effetto è
quello dichiarativo tipico della dichiarazione, ovvero di rendere opponibile
l’acquisto ad altri.
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