Le parti possono decidere
unilateralmente che la proposta sia revocabile, che l’accettazione sia
somministrata in particolari modi…
Una figura molto importante
perché molto diffusa nella prassi è quella del contratto PRELIMINARE. È in
generale il modo su cui si arriva al contratto. CONTRATTO PRELIMINARE: è una
definizione assente nel codice (si occupa della forma, art. 1351…ma non del
contratto preliminare). È comunque una definizione semplice e consolidata:
contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto
con cui stabiliscono il contenuto. Con il contratto preliminare le due parti si
impegnano a stipulare un determinato contratto definitivo. Il contratto che le
parti si obbligano a concludere è CONTRATTO DEFINITIVO.
L’esempio basato sul caso di una
compravendita di un bene immobile: Tizio vuole vendere a Caio un immobile per
1.000.000 di euro. Il contratto preliminare obbliga le parti a stipulare il
contratto definitivo (in cui Tizio venderà la casa a Caio e Caio promette di
comprare). Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto: è un accordo
che rientra in tutto e per tutto nella definizione di contratto dell’articolo 1321.
Il rapporto giuridico patrimoniale che ne sorge è l’obbligazione delle parti a
stipulare il contratto definitivo (in questo caso, le parti promettono chi di
vendere chi di comprare). Questo è un contratto preliminare PROPRIO; v’è anche
un contratto preliminare IMPROPRIO, anche detto compromesso di vendita. Restringendo
il discorso al contratto preliminare proprio, si veda il contenuto delle due
norme:
-
La forma:
art. 1351, il contratto preliminare deve essere fatto nella forma stessa della
legge (è un contratto nullo è come se non esistesse, non produce alcun effetto
giuridico). Vi sono dei casi in cui una determinata forma è richiesta: può
accadere che alcuni contratti abbiano una forma prevista dalla legge (per
esempio, per vendere una casa c’è bisogno di forma scritta), anche il contratto
preliminare deve avere la stessa forma (nel caso dell’esempio, deve essere
scritta). Ma se un contratto preliminare fosse nullo? Non produrrebbe effetti!
E quindi non vi sarebbe l’obbligo di portare a termine il contratto definitivo.
Se, viceversa, non fosse richiesta alcuna forma per il contratto definitivo,
anche il contratto preliminare non dovrebbe avere forma predeterminata (FORMA
PER RELATIONEM).
-
Il
rimedio contro l’inadempimento al contratto: art. 2932, qual è il rimedio che è concesso ad una parte nel
caso in cui l’ALTRA parte si rifiuti di stipulare un contratto definitivo. Se
Tizio e Caio sono obbligati a presentarsi davanti al notaio per la
compravendita, il normale svolgimento dei fatti dovrebbe essere quello di
vedere (trascorso il tempo stabilito) Tizio e Caio davanti al notaio. Ma la
legge non si può occupare solo del momento FISIOLOGICO dei casi; deve occuparsi
anche del momento PATOLOGICO. Poniamo che Caio non si presenti. Dal momento che
la volontà umana non è coercibile (né privatamente, né pubblicamente), resta il
fatto che v’era un obbligo giuridico assunto da Caio che ora non ne vuole più
sapere (l’accordo, ricordiamo, ha forza di legge tra le parti!). Tizio può
chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non
concluso ex articolo 2932. La sentenza ha l’effetto di trasferire la proprietà
della casa da Tizio a Caio e di far nascere in capo a Caio l’obbligo di pagare
Tizio. Il giudice non condanna Caio ad adempiere al suo obbligo stipulando il
contratto definitivo, in quanto si tornerebbe al punto di partenza. Il giudice,
d’altra parte, non si sostituisce alla volontà di Caio, non può egli stesso
sottoscrivere il contratto al posto di Caio.
Si ricorre molto spesso
all’articolazione di un procedimento di un contratto preliminare e poi di uno
definitivo. Questa scansione tra i due contratti può corrispondere a tante
situazioni di interesse generale dei contraenti. Il contratto preliminare,
innanzitutto, può essere utilizzato in QUALSIASI altro contratto (un contratto
di appalto; un contratto di lavoro…). Perché ci deve essere questo bisogno? Ci
può essere un interesse a controllare la situazione, l’oggetto del contratto.
Quando si fanno i contratti per cedere il controllo ad una società, la vendita
di una società concretamente è la vendita delle partecipazioni sociali. Come si
fa a stabilire il prezzo delle quote societarie? Supponiamo che una società per
azioni abbia 200 azioni, 100 di un socio e 100 di un altro socio. Per stabilire
il valore delle 200 azioni, bisogna stabilire il valore del patrimonio della
società. Occorre, quindi, una valutazione patrimoniale delle attività passive e
attive (all’attivo: la clientela, il valore degli immobili; giro d’affari
prodotto da attività collaterali; crediti verso lo stato…al passivo: i debiti
verso l’erario; i debiti verso banche; debiti verso dipendenti; debiti verso
fornitori). Supponiamo che il saldo sia 2.000.000 di euro. Occorrerà comprare
le azioni per 10.000 euro l’una (10.000 x 200 = 2.000.000). Quando il
compratore si presenta per acquistare il cinema (per esempio), preferisce
controllare la veridicità dei dati che i venditori gli forniscono (attivi e
passivi). Allora si fa un contratto preliminare in cui si stabilisce che le
azioni valgono 10.000 euro l’una, in attesa di stipulare un contratto
definitivo in cui le parti si metteranno d’accordo sul prezzo, appunto,
definitivo. La precisazione del contratto viene fatta nel periodo che
intercorre tra contratto preliminare e definitivo.
SUGLI immobili notificati (di
interesse artistico, culturale…) il ministero dei beni culturali ha il diritto
di PRELAZIONE (qualora qualcuno venda l’immobile a qualcun altro, dovrà prima
prendere in considerazione il ministero dei beni culturali: l’università, di
proprietà di una fondazione, viene messa in vendita a 50.000.000 di euro. Se,
trascorsi i 60 giorni canonici, il ministero decide di non comprare, la
fondazione può vendere ad altri). Ovviamente, il contratto definitivo con il
privato verrà stipulato il (ad esempio) 65esimo giorno, ovvero più di 60 giorni
dopo (che servono al ministero per decidere).
La vera ragione per cui il
contratto preliminare è diffuso riguarda soprattutto beni immobili
compravenduti. La ragione di questa utilizzazione generale e pressoché assoluta
si spiega per ragioni fiscali: nel caso in cui venga stipulato il contratto di
compravendita attraverso notaio, v’è obbligo di pagamento di due imposte, quale
l’imposta di registro (cresce in
modo proporzionale sulla base del valore dell’atto) e la tassa sui redditi (che ci interessano relativamente al prezzo
incassato dal venditore).
La persona che ha venduto avrà
guadagnato, oltre al solito stipendio del suo lavoro, anche il valore
dell’immobile venduto. Tizio, naturalmente, dovrà pagare le imposte su quello
che ha incassato dalla vendita. Tizio, con contratto preliminare, si impegna a
venderla in un II momento. Nel momento della stipula del contratto preliminare
metà del dovuto verrà pagato a Tizio. Al momento della stipula del contratto
definitivo, Caio paga a Tizio l’altra metà. L’atto del notaio verrà trascritto
e risulterà che Tizio ha venduto a Caio l’immobile per solo la metà del valore
incassato. In questo modo Tizio pagherà le imposte solo sulla metà del valore
totale. Le contromisure dello Stato sono state nel senso di costringere il
notaio a dichiarare nell’atto definitivo l’eventuale contratto preliminare con
l’eventuale pagamento ricevuto in precedenza.
L’inganno è presto detto: è stato
ideato un preliminare del preliminare del contratto definitivo. L’ “acconto”
verrà dato al preliminare del preliminare. Al momento del secondo preliminare
il notaio testimonierà che il preliminare prevedeva solo metà della somma
effettivamente percepita da Tizio.
PROCEDIMENTI DI CONCLUSIONE DEL
CONTRATTO
Art. 1327, 1333 e art. 1341. La
libertà delle parti è anche quella di scegliere tra i vari procedimenti di
conclusione del contratto previsti dalla legge. La legge predispone una
semplificazione del procedimento: le parti possono allora arricchire il
procedimento, scegliendo uno degli altri. Fermo che il procedimento inizia con
la proposta contrattuale, nell’articolo 1327 si dice che il contratto è
concluso quando il destinatario dà inizio all’esecuzione del contratto (senza
accettazione e senza che l’accettazione sia conosciuta dal proponente). Questo
avviene solo su richiesta del proponente o anche sulla base della natura
dell’affare o degli usi. Si tratta sempre di casi in cui è richiesta
particolare fretta nella conclusione del contratto (per esempio, la costruzione
di uno svincolo autostradale: “non serve che nessuno mi risponda, mandatemi
direttamente il primo carico di bitume”). In quel momento e SOLO in quel
momento il contratto è concluso (da quel momento il proponente è costretto a
pagare il servizio). Il contratto può essere concluso senza che il proponente
sappia che il contratto è concluso. C’è il rischio di un pregiudizio per il
proponente: egli può anche non sapere se il contratto è stato concluso e
rischia di stipulare un secondo contratto. Sempre ex articolo 1327:
“L’accettante deve dare prontamente avviso all’altra parte dell’iniziata
esecuzione e, in mancanza, è tenuto al risarcimento del danno”.
Art. 1333: come dice la rubrica
dell’articolo riguarda contratti con obbligazioni a carico del solo proponente.
Gli effetti negativi e i pesi sono tutti a carico di un’unica parte, ovvero del
proponente (contratti con effetti unilaterali -- > la struttura è SEMPRE
bilaterale, però). Questi contratti si contrappongono ai contratti a
“PRESTAZIONI CORRISPETTIVE”. Se il contratto è come quello enunciato nel 1333
(anche se prima occorre stabilire la differenza fra i contratti del 1333 e un
altro contratto unilaterale, ovvero il contratto di DONAZIONE: art. 769) è ad
effetti unilaterali MA a struttura bilaterale. La differenza fra la donazione e
quello contenuto nel 1333 è sostanziale: nel primo non v’è un interesse
patrimoniale, mentre nel secondo l’interesse è di tipo patrimoniale. Qual è
l’interesse patrimoniale che mi spinge ad impoverirmi? La risposta è, per
esempio, l’interesse pubblicitario (ed è molto diverso dall’idea della
donazione). L’articolo 1333 (I comma) ci dice che la proposta è irrevocabile
nel momento in cui giunge al destinatario. Dopodiché il destinatario della
proposta può rifiutare la proposta entro un determinato periodo di tempo
(ragionevole): in mancanza di rifiuto, il contratto è concluso. L’inerzia del
destinatario equivale ad accettazione.
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